ПРИВАТИЗАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ЮРИДИЧНИМИ ОСОБАМИ

#8/2010

Аналізуючи земельне законодавства у сфері приватизаційних процедур, можна стверджувати, що поряд із фізичними особами, як класичними суб’єктами земельних приватизаційних правовідносин, виступають і юридичні особи. Таке твердження має право на існування в тому випадку, якщо умовно об'єднати таких юридичних осіб, як: житлово-будівельні (житлові), гаражно-будівельні кооперативи, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, а також садівницьке товариство (садівничий кооператив).

Відповідно до ст. 41 ЗК України земельні ділянки можуть надаватися безоплатно у власність житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації (спеціальний розмір таких земельних ділянок ЗК не встановив). Таким чином, суб'єктом права на приватизацію зазначених земельних ділянок виступає відповідний кооператив як юридична особа. Території, що відводяться, складаються з ділянок під будівлями та прибудинкових земельних ділянок, які призначені для обслуговування будівель (обладнання під'їздів, майданчиків, сміттєзбірників, квіткових клумб тощо). Будівництво гаражів, обладнання стоянок для автомобілів, складських приміщень на прибудинкових територіях, як правило, забороняється.

Поряд з цим, ч. 2 ст.42 ЗК України передбачає, що об'єднання власників можуть виступати власниками земельних ділянок, що складають прибудинкові території (під багатоквартирним жилим будинком), шляхом приватизації багатоквартирного жилого будинку та безоплатної передачі їм земельної ділянки. Проте навіть безоплатну передачу землі у власність об'єднанню власників у суворо правовому розумінні не можна віднести до різновиду приватизації земельних ділянок громадянами. Закон України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 р.№2866-ІІІ та Постанова КМУ „Про реалізацію Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”” від 11 жовтня 2002 р. №1521 передбачають правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізацію та ліквідацію об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку та ін. При цьому, ч. 4 ст.42 Земельного кодексу України вказує, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Закон навмисно не визначає конкретні розміри цих земельних ділянок, оскільки площа, конфігурація вже існуючих будинків є різною, а будівництво нових залежить від обсягу будівництва, його виду, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними земельними ділянками.

Стадії приватизації:

1. Як вже зазначалось вище, в окремих населених пунктах існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок, тому за приклад цієї моделі приватизації буде взято м.Київ. Отже, суб'єкт приватизації, який бажає отримати земельну ділянку безоплатно у приватну власність по цій моделі має звернутись з відповідним клопотанням (та додатками), у відповідності з п.п. 5.2, 5.6, 2.1 „Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в м.Києві,” затв. Рішенням Київської міської ради від 14 березня 2002 р., до Київської міської ради.

2. П.п.5.6, 2.2 зазначеного Порядку вказує на те, що Київська міська рада має прийняти рішення, розглянувши клопотання, у місячний термін. В разі його задоволення, в Рішенні, надати згоду на складання проекту відведення земельної ділянки за підписом міського голови або заступника міського голови - секретаря Київради.

3. На цій стадії відбувається розробка матеріалів обґрунтування землевпорядною організацією та направлення їх до Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації. Матеріали обґрунтування мають містити, відповідно до п.2.4 зазначеного Порядку: викопіювання з чергового кадастрового плану; земельно-кадастрову інформацію; викопіювання з матеріалів земельно-кадастрової інвентаризації (за наявності); інформацію про допустимі види забудови, умови і обмеження забудови земельної ділянки відповідно до Генерального плану розвитку міста; копії статуту (положення), свідоцтва про державну реєстрацію та копію довідки про внесення до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України для юридичних осіб; копію паспорта громадянина; копію свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності для фізичних осіб - суб'єктів підприємницької діяльності; згоду землекористувача на припинення права користування земельною ділянкою або її частиною із зазначенням площі земельної ділянки (її частини), в тому числі шляхом розірвання договору оренди чи внесення змін до договору оренди в частині розмірів земельної ділянки, а також копію рішення про надання земельної ділянки та документа, що посвідчує право користування нею; топографічний план у масштабі 1:500 із нанесенням інженерних мереж, червоних ліній та ліній забудови; кадастровий план земельної ділянки за встановленою формою з варіантами розміщення об'єкта.

4. Після позитивного висновку державної землевпорядної експертизи щодо Матеріалів обґрунтування по об'єктах, які їй підлягають, управління земельних ресурсів готує запити до Головкиївархітектури, управління охорони пам'яток історії, культури та історичного середовища м. Києва, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві, міської санітарно-епідеміологічної станції із зазначенням умов та обмежень використання земельних ділянок, які мають міститись у їх висновках. При цьому гаражно-будівельним кооперативам земельні ділянки передаються безоплатно у приватну власність за умови одержання позитивного висновку Головного управління містобудування та архітектури щодо допустимості такої передачі відповідно до Генерального плану розвитку міста.

Слід зазначити про те, що у відповідності із затв. Постановою КМУ п. 9 Порядком розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 26 травня 2004року №677 проект відведення земельної ділянки з вказаними вище органами має погоджувати його виконавець (землевпорядна організація), який його розробляв.

5. На п'ятій стадії відбувається державна експертиза землевпорядної документації стосовно погодженого проекту відведення відповідної земельної ділянки.

6. Відбувається підготовка Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації проекту рішення Київської міської ради про затвердження проекту відведення земельної ділянки та передачу її безоплатно у приватну власність вищезазначеним заявником.

7. Підготовлений проект рішення разом із проектом відведення земельної ділянки подається на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування та землекористування, яка розглядає його і передає на розгляд пленарного засідання Київради для прийняття рішення щодо затвердження проекту відведення земельної ділянки та приватизацію земельної ділянки або про відмову у приватизації (п.2.9 зазначеного Порядку).

Наступні стадії є ідентичними до стадій у процедурі приватизації земельних ділянок громадянами із земель запасу.

Автор цієї статті, вважає, що така процедура приватизації земельних ділянок юридичними особами має право на існування, а у випадку вдосконалення законодавства у сфері приватизаційних відносин із землею, зокрема, і по цій процедурі (моделі) приватизації, навіть є доречною.

Варто також зазначити, що процедура приватизації земельних ділянок юридичними особами, на час написання даної статті, знаходиться на стадії реформування, оскільки на даний час Міністерство регіонального розвитку та будівництва (Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України) не розробило державні будівельні норми щодо порядку розроблення проекту розподілу території мікрорайону (кварталу), які мають бути погоджені з Державним комітетом України із земельних ресурсів, який, в свою чергу, повинен був розробити Положення про Порядок встановлення меж, передачі у власність та надання в оренду земельних ділянок для обслуговування багатоквартирних житлових будинків (відповідно до Наказу Держкомзему України, Мінбуду України, Фонду державного майна України „Про втрату чинності спільного наказу” від 13 грудня 2005 р. №383/13/3161). По-друге, сама процедура приватизації земельних ділянок за цією моделлю не визначена чинним законодавством на державному рівні, а передбачена лише на місцевому рівні, зокрема, як приклад, рішенням Київської міської ради „Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місці Києві” від 14 березня 2002р. №313/1747.

Дмитро ЗЕНКІН та Світлана ПРИЙМАК— ЮФ «Справедливість»